Ces dernières années, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ont largement étendu leur patrimoine au-delà de l'Hexagone. Véhicule de placement collectif, la SCPI permet aux épargnants d'investir dans l'immobilier sans acquérir ni gérer directement des actifs immobiliers. Dans un contexte de recherche de rendement, la diversification géographique est devenue un axe stratégique majeur pour les sociétés de gestion : plateformes logistiques en Allemagne, immeubles de bureaux aux Pays-Bas, établissements de santé en Espagne.
Or, investir dans l'immobilier hors de France via une SCPI suppose généralement l'ouverture d'un compte bancaire dans le pays où se situe l'actif, afin d'encaisser les loyers, de régler les prestataires et fournisseurs locaux et d'acheminer les revenus vers la structure française.
Fort d’une expérience significative auprès de SCPI détenant des actifs dans plusieurs pays européens, Ebury via cet article montre comment des comptes en devises locales, pilotés depuis une plateforme unique, permettent aux sociétés de gestion d'anticiper l'ouverture des comptes de leurs filiales locales, de mieux tenir leurs calendriers d'acquisition et d'alléger la gestion quotidienne des encaissements et des paiements.
Pourquoi les SCPI ont-elles besoin d'IBAN locaux sur chaque marché où elles opèrent ?
Lorsqu'elle investit en Europe, une SCPI constitue fréquemment des entités juridiques locales dans les pays d'accueil, à raison d'une filiale par actif ou par pays. Chacune doit disposer d'un compte bancaire local pour opérer efficacement dans le pays concerné. Un IBAN local rassure les locataires au moment du paiement du loyer, tout en accélérant l'encaissement et le rapprochement bancaire.
Rares sont les banques disposant d'un réseau suffisant pour proposer des comptes locaux dans chaque pays européen. Lorsqu'elles le peuvent, l'ouverture d'un compte local impose souvent une nouvelle procédure d'entrée en relation auprès de la succursale concernée, qui peut s'étendre sur plusieurs mois. De tels délais sont susceptibles de compromettre la réalisation d'opérations transfrontalières.
Comment réduire les frictions liées à une gestion multi-juridictionnelle ?
Quelques leviers concrets permettent aux sociétés de gestion présentes dans plusieurs pays de limiter les contraintes liées aux paiements et aux encaissements :
- Centraliser la gestion des comptes : s'appuyer sur une plateforme unique et un interlocuteur dédié pour l'ensemble des juridictions, plutôt que de multiplier les relations bancaires pays par pays. Cette approche réduit les délais d'ouverture, renforce la visibilité sur la trésorerie et allège les coûts opérationnels.
- Encaisser en devise locale via un compte local : permettre aux locataires de régler leur loyer localement, dans leur propre devise, afin d'accélérer le recouvrement.
- Gagner en efficacité opérationnelle : ouvrir des comptes locaux dédiés pour chaque actif détenu en portefeuille afin de garantir un suivi plus clair des flux perçus.
Les délais d'ouverture de compte étant variables, il est utile de les anticiper dès le démarrage de l'activité, pour éviter qu'ils ne pèsent sur le bon déroulement des opérations.
Cas client : comment Ebury a accompagné une SCPI dans son expansion européenne ?
Une SCPI en cours de déploiement en Europe du Sud et de l'Est devait disposer d'IBAN locaux pour encaisser ses loyers et régler ses contreparties localement.
Ebury a mis en place l'infrastructure de paiement nécessaire bien avant la date de réalisation, permettant à la filiale locale nouvellement constituée d'effectuer ses paiements dans le respect du calendrier d'acquisition fixé par la société de gestion.
La diversification européenne offre aux SCPI l'opportunité d'améliorer leur rendement et de mieux mutualiser leurs risques. Elle s'accompagne toutefois d'une complexité accrue en matière de trésorerie et de gestion administrative. Avec le bon partenaire, les sociétés de gestion peuvent maîtriser cette complexité et tenir leurs échéances d'acquisition.
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